📋 En résumé
- Immo Elements Duo est une assurance vie hybride de Swiss Life, en pilier 3a, 3b ou les deux.
- 95 % de chaque prime sont investis dans un portefeuille de fonds immobiliers suisses de Swiss Life, 5 % dans un élément de sécurité.
- Le portefeuille combine immobilier commercial et immobilier résidentiel suisse.
- La prestation en cas de vie n’est pas garantie : la valeur peut être inférieure aux primes versées.
- Options : capital décès garanti, exonération des primes, Option Privilege.
Swiss Life Immo Elements Duo : un 3e pilier investi dans l’immobilier suisse
Swiss Life Immo Elements Duo permet d’investir son 3e pilier dans l’immobilier suisse, via des fonds immobiliers de Swiss Life, tout en ajoutant des protections en cas de décès ou d’incapacité de gain. Voici comment il fonctionne, quels risques il comporte et pour qui il est adapté. Il fait partie de la gamme présentée dans notre analyse du 3ème pilier Swiss Life.
Réponse courte
Immo Elements Duo investit 95 % de chaque prime dans un portefeuille de fonds immobiliers suisses de Swiss Life et 5 % dans un élément de sécurité. La prestation en cas de vie n’est pas garantie et peut être inférieure aux primes. Capital décès et exonération des primes sont en option.
Immo Elements Duo en 30 secondes
| Point clé | Ce qu’il faut savoir en 2026 |
|---|---|
| Type | Assurance vie hybride liée à des parts de fonds |
| Piliers | 3a, 3b ou combinaison des deux |
| Répartition | 95 % élément de rendement (immobilier), 5 % élément de sécurité |
| Fonds | Swiss Life Elements Portfolio Real Estate : immobilier commercial et résidentiel suisse |
| Garantie en cas de vie | Aucune ; risque de perte partielle ou totale |
| Protections | Capital décès garanti, exonération des primes, Option Privilege (options) |
| Plafond 3a 2026 | CHF 7’258.– avec caisse de pension, 20 % du revenu (max. CHF 36’288.–) sans caisse de pension |
Sommaire
- Comment fonctionne Swiss Life Immo Elements Duo ?
- Le capital d’Immo Elements Duo est-il garanti ?
- Quelles protections inclut Immo Elements Duo ?
- Quelle flexibilité offre Immo Elements Duo ?
- Pour qui Immo Elements Duo est-il adapté ?
- L’avis de Swiss Financial Advice sur Immo Elements Duo
- Questions fréquentes
Comment fonctionne Swiss Life Immo Elements Duo ?
Chaque prime d’épargne est répartie à 95 % dans l’élément de rendement, investi dans le portefeuille Swiss Life Elements Portfolio Real Estate, et à 5 % dans l’élément de sécurité, investi et rémunéré par Swiss Life.
| Fonds du portefeuille | Type d’immobilier | Particularité |
|---|---|---|
| Swiss Life REF (LUX) Commercial Properties Switzerland | Immeubles commerciaux suisses | En général réservé aux investisseurs institutionnels |
| Swiss Life REF (CH) Swiss Properties | Immeubles résidentiels suisses | Fonds coté en bourse |
Le portefeuille a un profil Balanced selon la fiche d’information.
Le capital d’Immo Elements Duo est-il garanti ?
Non. La prestation en cas de vie correspond à la valeur de l’avoir de sécurité et de l’avoir en parts de fonds. Elle n’est pas garantie et dépend du marché : la fiche d’information mentionne un risque de perte partielle ou totale du capital investi.
La part de sécurité ne représente que 5 % des primes. Le résultat dépend donc presque entièrement de l’évolution des fonds immobiliers.
Avis de l’expert
L’immobilier diversifie un 3e pilier souvent concentré sur les actions, mais Immo Elements Duo reste un placement à 95 % sur un seul secteur, l’immobilier suisse, et sur les fonds d’un seul gestionnaire. Nous le recommandons plutôt en complément d’une autre solution 3a, pas comme unique contrat de prévoyance.
Quelles protections inclut Immo Elements Duo ?
Le contrat peut inclure un capital décès garanti et l’exonération des primes en cas d’incapacité de gain. En cas de décès, la valeur actuelle des avoirs est versée, au minimum le capital décès garanti s’il est assuré.
L’Option Privilege permet d’étendre la couverture de risque avec un rabais sur le capital décès supplémentaire, et d’effectuer un rachat partiel privilégié pour financer un logement.
Quelle flexibilité offre Immo Elements Duo ?
Vous pouvez changer de portefeuille de fonds pour les primes futures, activer un plan de sortie vers l’élément de sécurité, changer de pilier et augmenter les primes. Le paiement peut être interrompu après 3 ans en 3a et 5 ans en 3b.
- transfert de l’élément de rendement vers l’élément de sécurité, notamment pour l’achat d’un logement sur une police mise en gage ;
- versements additionnels en 3a dans la limite légale ;
- bénéficiaires : ordre fixé par la loi en 3a, libre désignation en 3b ;
- prêt possible en 3b uniquement.
Pour qui Immo Elements Duo est-il adapté ?
Adapté si vous :
- voulez ajouter de l’immobilier suisse à votre prévoyance ;
- avez un horizon long et acceptez les fluctuations ;
- avez déjà une autre solution 3a plus diversifiée ou garantie.
Moins adapté si vous :
- voulez une garantie à l’échéance : voir Swiss Life FlexSave Duo ;
- préférez une diversification en actions mondiales : voir Swiss Life Dynamic Elements Duo ;
- risquez de sortir du contrat dans les premières années.
Cette page fait partie de notre analyse du 3ème pilier Swiss Life, qui compare l’ensemble des solutions 3a de l’assureur.
L’avis de Swiss Financial Advice sur Immo Elements Duo
L’avis de Swiss Financial Advice
Immo Elements Duo est une solution originale pour diversifier son 3e pilier vers l’immobilier suisse, avec l’accès à un fonds habituellement réservé aux institutionnels.
Sa concentration sur un seul secteur et l’absence de garantie en cas de vie en font plutôt un complément qu’une solution unique. Avant de signer, demandez la feuille d’information de base et vérifiez les frais et la projection des valeurs de rachat.
Swiss Financial Advice, intermédiaire d’assurance non lié inscrit au registre FINMA
FAQ : Swiss Life Immo Elements Duo
Comment fonctionne Swiss Life Immo Elements Duo ?
95 % de chaque prime sont investis dans un portefeuille de fonds immobiliers suisses de Swiss Life, et 5 % dans un élément de sécurité rémunéré par Swiss Life.
Le capital d’Immo Elements Duo est-il garanti ?
Non. La prestation en cas de vie dépend de la valeur des avoirs et peut être inférieure aux primes versées. Seul un capital décès peut être garanti s’il est assuré.
Dans quels fonds investit Immo Elements Duo ?
Dans le portefeuille Swiss Life Elements Portfolio Real Estate, composé de Swiss Life REF (LUX) Commercial Properties Switzerland et de Swiss Life REF (CH) Swiss Properties.
Immo Elements Duo est-il un placement immobilier direct ?
Non. L’épargne est investie dans des fonds immobiliers, pas dans des immeubles détenus en direct par l’assuré.
Peut-on suspendre ses primes Immo Elements Duo ?
Oui, le paiement des primes peut être interrompu après 3 ans en pilier 3a et après 5 ans en pilier 3b.
Peut-on changer de placement en cours de contrat ?
Oui. Le portefeuille de fonds peut être changé pour les primes futures, et un plan de sortie permet de transférer progressivement l’avoir vers l’élément de sécurité.
Que se passe-t-il en cas d’incapacité de gain ?
Si l’exonération des primes est assurée, Swiss Life continue de payer la prime à votre place.
Qui peut souscrire Immo Elements Duo ?
Le produit est réservé aux personnes domiciliées en Suisse. Les US Persons ne peuvent pas le souscrire.
Combien peut-on verser en 2026 ?
Jusqu’à CHF 7’258.– avec une caisse de pension, et jusqu’à 20 % du revenu net, au maximum CHF 36’288.–, sans caisse de pension, pour l’ensemble de vos contrats 3a.
Le conseil de Swiss Financial Advice est-il payant ?
Non. L’analyse de votre situation et la comparaison des solutions 3a sont gratuites et sans engagement. En tant qu’intermédiaire d’assurance non lié, nous sommes inscrits au registre FINMA (n° F01395440).
Notre méthode d’analyse et sources utilisées
Page produit et fiche d’information Immo Elements Duo de Swiss Life, consultées en octobre 2026.
Art. 82 LPP et ordonnance OPP 3 sur la prévoyance individuelle liée, versions en vigueur sur Fedlex (fedlex.admin.ch).
Plafonds 3a 2026 publiés par l’Office fédéral des assurances sociales (bsv.admin.ch) et principes de déduction de l’AFC (estv.admin.ch).
Plus de dix ans d’analyse de contrats 3a d’assurance pour des clients en Suisse romande, de la souscription au suivi des valeurs de rachat.
Immo Elements Duo est-il fait pour vous ?
Nous vérifions si un 3e pilier immobilier a sa place dans votre prévoyance et le comparons avec d’autres solutions 3a. Gratuit et sans engagement.
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